ATELIER ACCESSION : DE NOUVEAUX OUTILS POUR L’ACCESSION SOCIALE
L’Atelier accession de la fin du mois de juin dernier a abordé un sujet qui intéresse de plus en plus les organismes Hlm, le développement d’une offre spécifique d’accession sociale. Une nouvelle approche est désormais possible au travers de l’organisme de foncier solidaire (OFS). Deux de ces organismes ont été créés récemment en PACA.
Juste avant l’été, le 25 juin dernier, l’Association régionale a tenu son « Atelier accession » qui a présenté, entre autres, les mécanismes de l’OFS et du BRS, respectivement Organisme de foncier solidaire et Bail réel solidaire, deux dispositifs qui permettent de dynamiser le processus d’accession sociale à la propriété. « Dans un contexte de tensions, quelle place et quels outils pour l’accession sociale ? » était le thème choisi comme fil conducteur de la journée. Des organismes Hlm étaient par ailleurs sollicités pour détailler devant leurs confrères les mécanismes de montage de certaines opérations d’accession sociale.
Le nombre important de participants est un bon indicateur de l’intérêt que les bailleurs portent désormais à l’accession. C’est effectivement une réponse adaptée, dans notre région où la situation du logement est tendue, aux ménages modestes qui souhaitent réaliser leur premier achat immobilier, mais c’est aussi un moyen de plus en plus utilisé par les organismes Hlm pour reconstituer leurs fonds propres face à la diminution importante de leurs ressources due à la RLS.
Dissocier le foncier du bâti
Christian Abbes, directeur général de la coopérative Maison Familiale de Provence, a donc présenté dans un premier temps le mécanisme de dissociation du foncier et du bâti, qui permet de diluer le prix du foncier dans un prêt à très long terme (60 ou même 80 ans) consenti par la Caisse des dépôts, et de ne vendre que le bâti aux accédants. En réalité, le foncier ne sort jamais du patrimoine de l’OFS (Organisme de foncier solidaire) et le remboursement du prêt que celui-ci doit effectuer auprès de la Caisse des dépôts est compensé par une redevance dont s’acquittent ad vitam aeternam tous les propriétaires successifs du bien immobilier. Les accédants signent alors un Bail réel et solidaire (BRS) avec l’OFS.
Deux OFS ont été montés dans la région à l’initiative de coopératives Hlm, Gambetta PACA a créé seule la Foncière de Région PACA. De leur côté, se sont associés pour fonder Foncière Méditerranée Maison Familiale de Provence (MFP), Grand Delta Habitat (GDH), Axedia et Arcansud. Deux projets immobiliers sont développés par cette dernière, 42 logements à La Valette-du-Var par Arcansud et 40 logements à Six-Fours-les-Plages par MFP. Christian Abbes explique qu’on arrive à une décote de près de 35 % sur le prix du marché et que ce dispositif permet à des ménages sous plafond de ressources PSLA de pouvoir tout de même accéder à la propriété.
D’autres opérations sont développées, notamment en PSLA
Bernard Brès, responsable accession chez 13 Habitat, détaille ensuite deux opérations que le bailleur bucco-rhodanien a lancées de son propre chef pour développer l’accession sociale. Il s’agit de 20 villas à Miramas, pour lesquelles 90 % des acheteurs viennent du parc social et de 33 logements achetés en Vefa à Amétis et revendus en PSLA. Deux opérations livrables en 2020 et 2021 et totalement commercialisées aujourd’hui.
Ce fut ensuite au tour de Nicolas Luyton, directeur du développement et du patrimoine de Grand Delta Habitat, de présenter aux participants un projet de 15 appartements pris en charge par Axedia, la filiale accession de GDH. Et enfin, Nicolas Escande, responsable montage chez MFP, expose la réalisation de 15 maisons de ville et deux petits immeubles collectifs à Berre l’Etang vendus en PSLA pour moitié et en Vefa à 3F sud pour l’autre moitié.
Un « cahier du Saint Georges » est actuellement en cours de réalisation pour rendre compte des échanges de cet Atelier accession. Il sera très bientôt accessible en téléchargement sur le site de l’Association régionale.
