A l’occasion de la journée annuelle d’échanges avec la Banque des Territoires, l’Association régionale a présenté les résultats d’une étude commanditée avec la Banque auprès de la CERC, qui montre, chiffres à l’appui, la capacité de relance économique que peuvent apporter à une commune la réalisation de logements sociaux sur son territoire.
La Banque a également présenté ses nouvelles offres de prêts, notamment sur la rénovation et la transition énergétique.
La traditionnelle journée d’échanges entre l’AR Hlm et la Banque des Territoires s’est déroulée le 29 mai dernier avec un programme chargé. Le point de conjoncture que présentent tous les ans les experts de la Banque était plutôt morose malgré un constat encourageant : la désinflation est bien en cours, passant de 6 % il y a un an à 2,2 % aujourd’hui.
Une conjoncture morose malgré une désinflation réelle
Cette stabilisation de l’inflation permet à Cédric Tellier, économiste, d’espérer que « la consommation des ménages pourrait être porteuse de croissance cette année ». Il pointe malgré tout « un monde de plus en plus fragmenté », qui fait peser beaucoup d’incertitudes sur l’avenir, depuis les turbulences géopolitiques mondiales jusqu’aux incertitudes des élections américaines (les élections en France n’étaient pas à l’ordre du jour fin mai), en passant par le réchauffement climatique aujourd’hui bien réel.
Le secteur de l’immobilier au sens large vit des temps particulièrement difficiles avec près d’un tiers de baisse des permis de construire et des mises en chantier sur un an et une perspective qui s’annonce plutôt mauvaise avec une « chute vertigineuse de la commercialisation du neuf ». Pour autant, le maintien d’une inflation aux alentours de 2 % que s’est fixé la Banque centrale européenne devrait engendrer mécaniquement une baisse du taux du Livret A (TLA) dans le courant de l’année 2025.
Une offre nouvelle de prêts pour les organismes Hlm
Pierre Laurent, directeur du développement à la direction des prêts de l’établissement bancaire, se dit très heureux que le TLA soit bloqué à 3 % aujourd’hui « parce qu’il aurait pu monter jusqu’à 4,5 % ». Il détaille pour les bailleurs les offres de prêts et insiste sur les nouveautés que propose la Banque des Territoires, et notamment le prêt DUOZ, un préfinancement qui permet aux organismes Hlm de mobiliser tout de suite des financements dans l’attente de l’obtention de la garantie d’emprunt des collectivités. Les délais sont souvent longs avant que ces garanties ne soient votées par les élus et le prêt DUOZ permettra désormais d’accélérer le lancement des opérations.
De nouvelles modalités sont mises en place sur l’écoprêt pour prendre en compte les exigences européennes en matière de performance énergétique des logements et des financements spécifiques sont prévus en matière de seconde vie des bâtiments, pour soutenir la rénovation comme alternative à la démolition-reconstruction.
Un outil d’aide à la décision en matière d’énergie
Après une courte pause, Jérémy Ferrari, responsable du département transition et résilience du parc au sein de l’USH, a développé pour les participants les détails du programme Prioreno mis en place par l’Union avec la Banque des Territoires. Il s’agit d’un outil qui agrège plusieurs bases de données pour faciliter la prise de décision en matière d’énergie. Il peut analyser les consommations, les étiquettes énergétiques, le potentiel d’installations photovoltaïques, les émissions de gaz à effet de serre, le potentiel de décarbonation… bref, il donne un panel très large d’informations aux bailleurs pour qu’ils puissent prendre des décisions en toute connaissance. Les bailleurs n’ont qu’à s’inscrire en ligne.
Le logement social synonyme de dynamisme économique ?
Robin Hamadi, directeur de l’Association régionale, présente ensuite les résultats de l’étude commanditée par l’AR Hlm et la Banque des Territoires à la Cellule économique régionale de la construction (CERC). Cette étude s’attache à analyser les caractéristiques des ménages demandeurs de logement social dont un au moins des membres a un travail salarié. Ce profil concerne 40 % des dossiers de demandes.
Commune par commune et chiffres à l’appui, l’étude s’attache à évaluer le gain en pouvoir d’achat que pourra réaliser un ménage s’il est logé dans un logement social. Ce gain sera quasi entièrement consacré à améliorer les conditions de vie du ménage et à consommer davantage dans les commerces et les services de proximité qui sont à sa disposition dans la commune. Il s’agit là souvent de plusieurs milliers d’euros par ménage et par an, qui sont de nature à dynamiser considérablement un centre-ville si on parle de constructions neuves de plusieurs dizaines de logements sociaux dans la commune.
Cette étude est de nature à rassurer considérablement les maires qui seraient frileux à produire du logement social. Elle pourrait surtout leur donner des arguments objectifs et chiffrés à proposer à leurs administrés en parallèle à tout projet de construction et à les conforter face aux réticences de leur population. Association régionale et Banque des Territoires envisagent de diffuser le plus largement possible cette étude.
Des agréments aux livraisons…
Robin Hamadi a également porté à la connaissance des participants les résultats d’une étude menée par l’AR Hlm sur les livraisons de logements. En d’autres termes, il s’est posé la question du « taux de réalisation des agréments ». L’étude statistique, basée sur les données RPLS, montre sans ambiguïté que seuls les deux tiers des agréments en année n deviennent des logements familiaux et peuvent donc répondre à la demande des ménages. Alors qu’on mesure depuis très longtemps les capacités de production du monde Hlm à l’aune des agréments délivrés, peut-être faudrait-il désormais changer la façon de comptabiliser…
L’ensemble des débats de la journée et le détail des deux études seront développés dans un prochain « Cahier du Saint Georges ».
Contact : Robin Hamadi / rhamadi@arhlmpacacorse.com
