Démembrement, Usufruit locatif social « institutionnel » des nouveaux montages pour relever le défi de l’offre (Lettre St Georges n°88 décembre 2020)

Dans un territoire caractérisé par une offre sociale insuffisante, tous les montages d’opération sont à explorer pour relever le défi de la production. C’était le message adressé aux participants au webinaire organisé par la DREAL Paca et l’Association régionale le 27 novembre. Plus de 80 personnes étaient en ligne pour aborder le bail réel solidaire (BRS) et l’usufruit locatif social « institutionnel ».

Deux témoins ont lancé la matinée pour dresser un rapide état des lieux des opérations montées en BRS dans notre région. Une façon de donner une suite au premier séminaire organisé en 2019 sur ce même sujet. A Bouc-Bel-Air, l’Organisme Foncier Solidaire (OFS) Tous propriétaires monté sous statut d’association porte deux micro-projets en lien avec un opérateur. A Six-Fours et La Valette, c’est la Foncière Méditerranéenne, un OFS constitué sous forme coopérative entre 4 Coopératives Hlm, qui a également engagé deux projets de 40 et 42 logements chacun. Dans ces quatre opérations, il s’agit de produire en neuf et en accession.

L’établissement foncier local du Pays Basque a ensuite apporté une contribution originale aux travaux en évoquant son intervention pour développer une offre en accession dans des immeubles anciens du centre de Bayonne. Après avoir constitué son propre OFS, cet opérateur foncier a acquis et restructuré des ilots confiés ensuite à la Coopérative Hlm Le COL qui les a réhabilités pour les vendre en BRS.

Chrystel Gueffier-Pertin de l’Union Sociale pour l’Habitat a traité du recours au BRS dans le cadre de la vente Hlm. Si cette hypothèse ne s’est pas encore concrétisée, la réflexion avance dans le mouvement Hlm pour en analyser les multiples aspects et proposer les éventuels aménagements réglementaires nécessaires. Le guide repères n°70 récemment publié par l’USH présente les quatre hypothèses envisageables : OFS interne, recours à un OFS externe avec vente au fil de l’eau, avec vente en bloc ou enfin avec BRS opérateur confié à l’organisme Hlm vendeur qui conserve la gestion locative et la commercialisation des logements concernés.

Anthony Morel de la DREAL Paca a livré les premiers résultats d’une autre hypothèse de recours au BRS : celle de la copropriété privée dégradée. Une simulation a été réalisée sur un site réel de notre région concentrant 70 % de vacance et 102 % d’impayés.

Si la complexité de ces différents usages potentiels du Bail Réel Solidaire a été soulignée, les participants ont également attiré l’attention sur les risques de concurrence entre des OFS qui interviendraient sur les mêmes territoires et le même type d’opérations.

En dernière séquence, Denis Le Brazidec, Directeur Général délégué de Tonus Territoires, outil d’investissement de la banque des territoires a exposé les caractéristiques de son offre en usufruit locatif social. Point commun avec le BRS, l’ULS sépare les droits du propriétaire immobilier entre un nu-propriétaire et un usufruitier chargé de l’exploitation du bien. A la différence des autres formules d’ULS proposées, Tonus Territoires qui porte la nue-propriété, offre une durée d’exploitation supérieure à l’usufruitier comprise entre 17 et 20 ans. La formule peut concerner des programmes en PLS, mais aussi en PLA-I, en PLUS, voire en logements intermédiaires. A l’issue du contrat, l’usufruitier est prioritaire pour le rachat de la nue-propriété.

Contact : Pascal GALLARD