Alors qu’elle répertorie depuis plusieurs années le nombre de livraisons effectuées par les bailleurs sociaux tous les ans, l’AR Hlm PACA & Corse a analysé le taux de réalisation des agréments obtenus en année N sur les 5 années suivantes. Tout compte fait, il ressort que seuls deux-tiers de ces agréments se transforment en livraisons effectives et seulement la moitié en logements familiaux. Une photographie qui permet d’être plus lucide sur le « thermomètre » agréments et de travailler à l’amélioration de l’efficacité de la production.
Au vu des chiffres de livraisons, Robin Hamadi, directeur de l’AR Hlm, avait constaté une distorsion entre agréments et capacité à donner effectivement des clés de logements à des locataires. L’Association régionale a donc mené une étude pour objectiver la transformation des agréments obtenus par les bailleurs sociaux sur une année en logements familiaux réels au final. Comme chacun le dit souvent, les gens ne se logent pas dans des agréments.
Une chute « naturelle » de plus de 12 %
La première source d’information est constituée par un tableau mis au point par la Dreal Paca. Ce tableau met deux choses en évidence. La première est le temps particulièrement long qui est nécessaire pour « purger » tous les agréments. Un an après l’obtention de l’agrément (N + 1), on voit que 3 % seulement des logements agréés sont livrés. En année N + 2, ce sont 15 % qui sont réalisés, et ce jusqu’en année N + 9 où 87,5 % des agréments de l’année N ont été effectivement livrés. Le taux de chute incompressible est estimé par la Dreal à 12,5 %.
Ce taux de chute s’explique par la non-obtention du permis de construire dans certains cas, le recours des riverains qui peut aller jusqu’à bloquer des opérations, la longueur des procédures qui peut aussi, du fait de la hausse des coûts ou de la défaillance d’entreprises, amener le projet à un déséquilibre financier tel qu’il n’est plus réalisable.
Un taux réel de transformation de 66 % (50% pour les logements familiaux)
Ce tableau de la Dreal est pondéré par l’AR Hlm de deux façons. Tout d’abord, l’Association régionale a estimé que 9 ans pour une livraison est un non-sens. Pourrait-on dire à un demandeur de logement social quand il dépose son dossier qu’il aura un logement 9 ans plus tard ? Il a été décidé de fixer un délai plus raisonnable de 5 ans. Ensuite, se basant sur les chiffres des livraisons, actualisés depuis plusieurs années, qu’elle produit régulièrement, l’AR Hlm a pu différencier les livraisons de logements familiaux de celles de résidences dédiées (étudiants, seniors ou autres pensions de famille) faisant elles aussi l’objet d’agréments. Il s’avère au final que, sur une période de 5 ans, à peine les deux-tiers des agréments obtenus sur une année sont transformés réellement en logements et seulement 50% en logements familiaux prêts à être attribués.
Pour quelles perspectives ?
Comment analyser ce constat ? Tout d’abord, il permet de projeter des productions prévisionnelles sur les prochaines années. Ensuite, il suggère que le « thermomètre » des agréments n’est peut-être pas le meilleur outil pour mesurer la production annuelle de logements sociaux. Peut-être faut-il l’aménager ? Pourquoi, par exemple, ne pas conditionner la validation de l’agrément à l’obtention préalable d’un permis de construire ?
Enfin, ce résultat ne doit pas être envisagé comme un échec ou une fatalité, mais plutôt comme une photographie objective d’une situation pour en tirer les moyens d’une meilleure efficacité future. Il a le mérite d’alerter sur la réalité et doit être considéré comme un outil. C’est en actionnant plusieurs leviers que le mouvement Hlm pourra consolider ses mécanismes de production.
Une étude qualitative de la demande pour identifier au plus près les besoins réels
Le prolongement évident auquel l’Association régionale a déjà commencé à s’atteler sera d’identifier et de définir plus objectivement les véritables besoins en logements dans la région et dans les différents territoires. Robin Hamadi, directeur de l’AR Hlm, montre que la demande a encore crû ces deux dernières années pour atteindre 65 % du nombre total de logements sociaux aujourd’hui, alors qu’elle était à 57 % en 2020, soit une augmentation de 14 %. Il déclare vouloir « doter l’AR Hlm d’un outil pour classifier cette demande et identifier le besoin réel en logement des habitants de la région ».
| Quelques chiffres
Le parc social aujourd’hui en Provence-Alpes-Côte d’Azur compte 344 000 logements. Il correspond à 14 % des résidences principales. Le taux moyen de croissance par an est de 2 %, avec un pic haut dans le Var et les Alpes-Maritimes (3 %) et un pic bas dans les Bouches-du-Rhône (1,42 %). En France, le classement des régions par rapport à la réalisation de leur objectif fait ressortir la Corse en dernière place et Paca en avant-dernière (le taux de réalisation avoisine 60 %). Sur les 10 dernières années, les agréments font état d’une progression importante des logements de petite surface : 19 % de T1 et 32 % de T2, alors que le stock comporte 6 % de T1 et 10 % de T2. En moyenne, sur la région, les livraisons sont à peu près constantes tous les ans, aux alentours de 6 500 logements sociaux (neufs, en acquisition-amélioration ou en rachat de parc). Chaque année, 24 000 attributions sont effectuées, mais la demande croit encore plus vite aujourd’hui avec un nombre de dossiers en attente qui atteint près des deux-tiers du nombre de logements sociaux.
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contact : Robin Hamadi
