L’Association régionale se fixe quatre grands axes de travail pour les années futures
Quatre thématiques à enjeux ont été identifiées et validées par le Conseil d’Administration de l’Association régionale qui va désormais pousser la réflexion et les échanges sur les questions financières, patrimoniales, servicielles et humaines de l’activité des bailleurs sociaux. Quatre « Club » de travail et de partage d’informations seront créées pour approfondir ces thématiques. Une restructuration interne accompagne cette nouvelle dynamique.
En 2022, l’AR Hlm a changé le nom et le graphisme de son logo. Ce changement de logo, qui semble une nuance, met en lumière une approche plus large et plus ouverte des missions de l’Association régionale. Une nouvelle feuille de route, qui court jusqu’en 2026, a été entérinée par le Conseil d’administration en décembre dernier. L’année 2023 sera l’année charnière qui permettra la transition.
Quatre séries d’enjeux essentiels pour le mouvement Hlm ont été identifiées, les enjeux financiers, patrimoniaux, serviciels et humains. L’Association régionale devra mettre en œuvre les moyens d’accompagner les bailleurs sociaux sur chacun de ces thèmes. Pour ce faire, elle a décidé de créer (ou de renforcer pour ceux qui existent déjà) des « clubs » thématiques dont le but sera de porter la réflexion commune, de favoriser les échanges et de mettre à jour régulièrement les avancées dans le domaine. Quatre clubs vont se développer en parallèle, le Club DAF (finances), le Club Maîtrise d’ouvrage (MO – patrimoine), le Club Gestion et Innovation sociale (GIS – offre de services) et le Club RH (gestion des personnels).
Un contexte financier complètement chamboulé
Deux axes primordiaux se dégagent pour le Club DAF, les enjeux financiers des bailleurs sociaux eux-mêmes et les répercussions de la hausse du coût de l’énergie sur les charges locatives. Dans le premier axe, il faudra prendre la mesure de l’effet ciseau, entre les coûts en hausse (notamment dans les matériaux de construction) et, après la RLS, la hausse du taux du Livret A (qui va enchérir considérablement les remboursements d’emprunts) dont on estime qu’elle va engendrer une charge supplémentaire de 80 millions d’euros pour les bailleurs de la région Paca. Outre l’échange d’informations et d’expériences, le Club DAF devra trouver des leviers d’optimisation, notamment fiscale, et de nouveaux gisements de financements (comité des financeurs, chasseurs de subventions…).
Dans le deuxième axe, il faudra estimer assez rapidement l’impact financier des nouveaux DPE et mesurer la fiabilité et la faisabilité de l’installation de nouvelles sources d’énergie, notamment le photovoltaïque, pour permettre aux bailleurs de se positionner rapidement sur telle ou telle solution. Enfin, il faudra anticiper ensemble les réponses à apporter aux locataires et en dernier recours la gestion des impayés de charges.
Booster la production neuve et anticiper l’indécence programmée
L’enjeu du patrimoine pour le mouvement Hlm sera ni plus ni moins que d’arriver à maintenir et développer une offre nouvelle de logements dans un contexte global très tendu. Le Club Maîtrise d’ouvrage de l’Association régionale devra en premier lieu intensifier les partenariats avec les métropoles régionales en participant activement à l’élaboration du PLH d’Aix-Marseille-Provence et à la programmation marseillaise, en élaborant des conventions avec Nice-Côte d’Azur et le Grand Avignon, en finalisant l’étude production programmée avec Toulon Provence Méditerranée. Il lui faudra en même temps surveiller l’apparition d’une éventuelle Orcod-In (opération de requalification des copropriétés dégradées, d’intérêt national) sur le territoire de Marseille, poursuivre les réflexions et les travaux menés avec la SPLA IN sur le centre ancien marseillais, étudier un meilleur équilibre entre Vefa et maîtrise d’ouvrage directe, se pencher sur une optimisation de l’accès au foncier et travailler en concertation sur l’équilibre des opérations (promouvoir une TVA à 5,5 %, le PLUS neuf, optimiser les opportunités locales…).
Il s’agira également de poursuivre le travail mené au sein du Club NPNRU de la métropole AMP et finaliser le dispositif de relogement dans le cadre des opérations de renouvellement urbain (notamment l’impact sur les pertes d’exploitation et les compensations Anru). Enfin, l’Association devra mener une réflexion sur les conditions de l’acquisition-amélioration.
Sur la question énergétique, de nombreux axes de travail vont devoir être développés par l’Association régionale. Il faudra en urgence affiner la cartographie des logements selon le nouveau DPE et anticiper l’indécence programmée de ceux qui sont étiquetés E, F ou G. Il faudra également étudier les conditions de l’intégration des nouvelles énergies dans les rénovations, en parallèle à ce qui pourra se faire dans le neuf. Il faudra aussi analyser les conditions dans lesquelles les équipes des bailleurs sociaux pourront se professionnaliser davantage sur les questions du ZAN, de l’adaptation des logements (à la vieillesse et au handicap) ou du confort d’été.
Diversifier l’offre de services
Concernant les services, le Club GIS aura la charge d’aborder plusieurs thèmes essentiels, dont le premier, le développement et la diversification de l’offre de services aux habitants. La réforme de la demande et des attributions sera l’autre grand thème de ce Club, et notamment la relation avec l’instance régionale de concertation sur la gestion en flux. Le Club ne devra pas oublier non plus le plan Logement d’abord et plus largement les publics prioritaires, tout comme les conditions plus efficaces du maintien à domicile des seniors.
Développer une filière des métiers du logement social
Le Club Ressources Humaines mènera à bien l’étude RH 2023, et devra très vite anticiper l’impact des nouvelles conditions financières dans lesquelles évoluent les bailleurs sociaux sur la masse salariale. Il devient primordial de créer une véritable filière professionnelle afin de disposer d’un vivier de candidatures intéressant pour les futurs recrutements. Il faut aussi anticiper les besoins en matière de formation, de professionnalisation et des besoins en matière de recrutements. Pour cela, l’Association régionale envisage de développer des partenariats spécifiques avec différentes écoles.
Une nouvelle organisation interne
Pour mener à bien ce programme riche et dense, l’Association régionale a proposé à son Conseil d’Administration en décembre 2022 de revoir l’organigramme pour permettre le pilotage de l’ensemble de l’Association, d’une part, et d’assurer la conduite des projets régionaux d’autre part. Ainsi Florent Léonardi, Directeur-adjoint devient l’encadrant direct des chargés de mission, tandis que Robin Hamadi, directeur, se consacrera aux missions de consolidation des dossiers stratégiques, de représentation et de lobbying de l’Association.
Contact : Robin Hamadi / rhamadi@arhlmpacacorse.com
