Un webinaire porté conjointement par l’AR Hlm, la Dreal et l’EPF a permis de questionner la problématique du foncier au travers de plusieurs opérations réalisées ou en cours de réalisation qui minimisent son impact (transformation d’un bâti existant, surélévation d’un immeuble…) et de nouvelles modalités de fonctionnement entre les acteurs (charte « Vefa » à Nice, OFS, volet foncier du PLH de la Dracénie, dérogations au droit commun…). La rareté foncière n’est plus une fatalité.
La Dreal, l’Etablissement public foncier Provence-Alpes-Côte d’Azur et l’Association régionale ont tenu le 22 septembre dernier un webinaire sur la question du foncier et les outils à disposition des acteurs pour développer la construction de logements sociaux dans un contexte de rareté de ce foncier. Au travers des discussions et des différentes opérations présentées, il est apparu nettement qu’il y a des moyens de contourner ce problème de rareté foncière et que celle-ci n’est pas, en tout état de cause, une fatalité.
L’outil EPF
La première partie de ce webinaire, suivi par de nombreux participants, consistait en un panorama de quelques initiatives et outils existants pour anticiper la question du foncier et réguler ainsi la capacité à produire du logement. Claude Bertolino, en introduction de la journée, a présenté d’abord le fonctionnement de l’EPF à travers ses modalités, ses niveaux d’intervention et les outils dont il dispose, comme par exemple le Fonds SRU (qui met à disposition des opérateurs les fonds provenant des prélèvements effectués sur les communes carencées), la planification ou la fiscalité incitative. Elle a terminé son intervention en présentant le fonctionnement d’un organisme de foncier solidaire (OFS) à travers l’opération Cap Novea sur la commune de La Croix-Valmer.
Un PLH « anticipateur » pour la Dracénie
Serge Baraniecki (Foncéo Citéliance) et Franck Gnonlonfoun (FGn Conseil) ont ensuite détaillé le volet foncier du PLH de Dracénie Provence Verdon Agglomération (DPVA). Un volet travaillé avec les élus, qui ne s’est pas contenté de recenser des opportunités foncières mais qui a pris en compte un véritable travail de prospective, en se laissant la possibilité d’initier des projets mixtes ou intermédiaires et en intégrant les potentialités en diffus dans la programmation des communes.
Les préconisations de l’USH
Raphaëlle d’Armancourt, responsable du pôle Politiques territoriales et urbaines de l’USH, a présenté les conclusions d’un groupe de travail que l’USH a mandaté sur « la mobilisation du foncier pour le logement abordable ». A partir d’une série de constats sur la situation actuelle (rareté, cherté, fiscalité contreproductive, forte concurrence entre les opérateurs, l’horizon du « zéro artificialisation nette »…), l’USH propose tout une série de mesures à prendre. Du côté de l’Etat, en premier lieu, il faudrait pérenniser le « Fonds friches » et engager une réforme fiscale régulant la rétention foncière. Du côté des collectivités, ensuite, avec l’application systématique de toutes les dérogations possibles au PLU favorisant le logement abordable, la limitation du recours aux macro-lots, la rédaction de chartes de bonnes pratiques avec l’ensemble des acteurs, la fixation d’une densité minimale sur certains secteurs et l’établissement d’un référentiel des prix du foncier par secteurs.
Sur les 83 communes carencées de la région, une très grande majorité (76) ont signé une convention de partenariat avec l’EPF (en vert sur la carte). Cinq communes sont couvertes par une convention intercommunale en attente d’une convention spécifique (en violet) et deux communes ne sont pas conventionnées (en rouge). [Document © EPF Paca]
Une Charte pour réguler la Vefa à Nice
Cette première partie a été clôturée par Nicolas Blaison, directeur Habitat et Renouvellement urbain de la Métropole Nice-Côte d’Azur (NCA) qui a exposé la Charte de partenariat initiée par la collectivité entre promoteurs privés et bailleurs sociaux pour encadrer les transactions en Vefa et limiter la hausse du prix du foncier. Sur le territoire de la métropole, sur les dix dernières années, près de 60 % de la production de logements sociaux l’a été en Vefa. La Charte fixe des prix plafonds au mètre carré selon les produits et les secteurs. Le bilan est positif puisque sur la période 2018 – 2020, les prix préconisés ont été largement respectés. Cette Charte s’avère être aussi un outil significatif pour la qualité des logements, des modes de construction plus vertueux et des innovations sociales (habitat participatif, jardins collectifs, auto-partage…).
Densité réelle et densité ressentie…
La deuxième partie de ce webinaire était une table ronde autour de six acteurs : Pierre Franc et Brigitte Vautrin (Dreal Paca), Claude Bertolino (EPF Paca), Sébastien Makowski et Carmen Ortiz (Grand Delta Habitat), Michel Senanedj (Unicil), Gregory Alessi (Pays d’Aix Habitat Métropole) et Jean-Marc Giraldi (CAUE 13). Le thème : comment construire en étant économe en foncier ?
L’échange s’est appuyé sur des exemples concrets présentés par chaque bailleur social : la démolition-reconstruction de l’ilot Mouton dans le centre ancien de Carpentras par GDH avec l’aide de la commune, la transformation d’une résidence touristique à Bandol, « Le Bosquet », en 86 logements par Unicil (10 logements en accession sociale PSLA, 30 logements en bail réel et solidaire BRS et 46 logements locatifs sociaux) ou la réhabilitation d’une barre de 180 logements sociaux des années 60 avec la création de 36 logements en surélévation par Pays d’Aix Habitat Métropole (opération Iliade à Aix-en-Provence).
Le CAUE des Bouches-du-Rhône avait préparé pour les intervenants une série de diapos pour illustrer le phénomène de « densité ressentie ». Il suffisait de voir les photos de La Rouvière à Marseille, ce quartier de barres et de tours de près de 30 étages au sud-est de la ville, afficher 77 habitants à l’hectare tandis que le quartier tout proche de Mazargues, ancien village d’ouvriers fait de maisons en R+1, pointe à 114 habitants à l’hectare et que le centre du village provençal de Ceyreste abrite quant à lui 183 habitants à l’hectare. Plus de deux fois la densité de La Rouvière, et pourtant, tout le monde préfèrerait habiter à Ceyreste…
